蘇教授論經濟 蘇偉文
2月 7日 星期二.
地產霸權
近年來地產霸權變成了一個流行的名詞,無異地產商在香港的經濟環節裡擔當了一個非常顯著位置,加上樓價和租金的上升,很多人已經對土地問題有意見。
香港地產商已是富可敵國,他們在不同的範疇發揮了重大的影響力,也加深了大眾對地產霸權的觀念。
隨著地產霸權這個說法的流行,一個有趣的現象,就是幾乎所有的商業問題都是由地產霸權帶來的。無異租金佔商業營運中的一個重要比例,業主的租金制定
會直接影響各行業的發展,在很多的個案裡,都說明了一個現實,就是租金令不少商鋪難以經營,有不少小本經營的小店也會因業主大幅加租而結業。但若將
一切不利商業營運的障礙都說是地產霸權的威力,則是將問題簡單化,始終商鋪位置和租金只是商業經營其中的一些因素,而非唯一的因素。筆者不是說租金
的高昂不是問題,只是我們不應將租金因素完全凌駕其他考慮。
在商業的角度看,產品成本高與低和將來的售價沒有必然的因果關係。因為產品的售價取決於產品是否受消費者歡迎,即使租金上漲而致成本急升,假如消費
者不願意用高價去購買產品,那麼產品的提價能力還是一般;相反,低廉的租金不一定代表商戶會以便宜的售價來提供產品和服務,取決的還是產品在市場上
的接受程度。當然,若果租金水平全線上升,消費者就不得不吸收了部份租金上升的壓力,但前提還是市場力量決定產品的成本轉嫁能力。
無異香港的商鋪租金很昂貴,要令產品變得令消費者接受,從而可以提高售價,便成了經營的一個頭號考慮。筆者想舉一家小店的例子,來說明小店也可在「
地產霸權」中存活壯大。那家小店以售賣酸辣粉成名,本來在深水只是一家有十來個坐位的小店,但由於售賣的酸辣粉廣受歡迎,已陸續在各區開了分店,
甚至在旺角和銅鑼灣這等租金高昂的地段也可生存。
蘇偉文
恆生管理學院商學院院長
看完蘇教授的文章令我深有所感,所感的是不愧是教授,把會被人質疑的地方都抹去了。
誠言,在商業角度看,產品成本高低和將來的售價沒有必然的關係。但是每一件商品本身有著其獨特的群眾價值。例如一碗牛雜河,成本價是十多元,它的受歡
迎令這一碗獨特的牛雜河賣到五十港元。從利潤上有五倍的增值,看來收入非常可觀。但當業主加租50%(事實上加幅更多的例子不是沒有聽過),本來已賣五十元
的牛雜河便要賣到七十五元。但普遍群眾都認為牛雜河大概是三十多元,現在別的同類商品仍在35元的價格,為了維持利潤你現在要賣七十五元,那麼群眾自然
不會再繼續為你買單,轉投其它地方。
在商業的角度看,賣甚麼東西都沒差,只要賺到合理利潤便可以繼續在那地方生存。
可是每件商品都有其自己的特質,不是每一件都可以承受超高利潤的定價。
在下並不是甚麼大學生教授,可是看看尖沙咀段的彌敦道兩旁,便會知道甚麼商品在這環境下才可以生存。
社會的現實中,不是每一件商品的價格都可以永無止景的高下去。
在租金瘋狂上漲下,只會有越來越多值得留下卻被社會違棄的商品被淘汰,令香港這購物天堂可以買到的商品種類越來越少,越來越單一化。恐怕這不是你我所樂見的。
